El proyecto de ley 4-D del Senado de Florida, así como el proyecto de ley de seguimiento, el SB 154, establecen cambios en las finanzas y requerimientos estructurales de los edificios
Por: Edda Pujadas
Aquellas personas que en la actualidad son dueños de apartamentos en condominios deben estar alertas ante los cambios que se avecinan durante este año, pues las asociaciones ya no podrán renunciar a sus aportes al fondo de reserva del edificio.
Según lo establecido en el proyecto de ley 4-D del Senado de Florida, así como en el proyecto de ley de seguimiento SB 154, los propietarios de unidades en los condominios no podrán optar por no proporcionar reservas o aportar menos reservas de las requeridas para los siguientes componentes del edificio: techo, estructurales primarias, pisos, fundaciones y materiales de prevención de incendios.
Estos proyectos de ley intentan resolver los problemas estructurales y financieros que enfrentan las comunidades de condominios en toda la Florida y establecer nuevas regulaciones para las asociaciones y los propietarios de las unidades. La exigencia de reservas es uno de los principales cambios planteados.
Igualmente, todas las asociaciones deben completar un Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés) antes del 31 de diciembre del 2024. De hecho, cualquier presupuesto adoptado a partir del 1ero. de enero de 2025 debe utilizar el SIRS para financiar las reservas estructurales.
Para cumplir con los requisitos del estudio, un ingeniero o arquitecto debe examinar las áreas comunes del edificio, evaluar la integridad estructural del edificio y hacer recomendaciones para cualquier mejora estructural necesaria. De la misma forma, se analizarán las reservas y los requisitos de financiación de la asociación. Este estudio debe repetirse cada diez años.
Es importante señalar que el requisito de reserva no significa que los proyectos deban estar siempre totalmente financiados. Sin embargo, la asociación de condominio debe estar en camino de recaudar suficientes fondos de reserva para pagar el reemplazo al final de la vida útil de cada estructura o componente principal del edificio.
Al realizar un SIRS, los inspectores determinarán si la asociación tiene suficientes fondos asignados para cada componente y evaluarán si el condominio está recaudando activamente lo suficiente para cumplir con los requisitos de reserva. De lo contrario, es posible que la asociación deba aumentar los pagos mensuales o incluso asigne cuotas especiales.
Ante esta posibilidad de asignación de cuotas especiales, el condado de Miami Dade ha diseñado el Programa de Evaluación Especial de Condominios para brindar asistencia financiera a los propietarios de condominios a pagar estas asignaciones especiales que surgen de la rehabilitación y reparaciones necesarias en los condominios. Para saber si puedes aplicar a esta ayuda, puedes ingresar a este link: https://www.miamidade.gov/global/service.page?Mduid_service=ser1689262443911730.
La verdad es que, durante años, las asociaciones de condominios en la Florida han tenido la posibilidad de votar para renunciar a colectar dinero para las reservas, lo que significa que podían recaudar sólo lo necesario para las reparaciones del próximo año, en lugar de contribuir también a las reservas para próximos proyectos.
Muchas asociaciones han aprovechado esta libertad de decisión para mantener sus cuotas lo más bajas posible. Esto quiere decir que, si una asociación ha votado durante años a favor de no cumplir con los requisitos de reservas, es muy probable que sus fondos estén muy por debajo de lo requerido cuando se realice el estudio de reservas y es ahí cuando vendrán los incrementos.
Es importante mencionar que el proyecto de Ley del Senado 4-D también responsabiliza personalmente a los miembros de la junta de condominios por no completar las inspecciones o no cumplir con los requisitos de reserva. Este nivel adicional de responsabilidad para los directivos podría disuadir a los residentes de ofrecerse como voluntarios y dificultar el funcionamiento de las asociaciones de condominios.
Otra novedad en materia de condominios y préstamos hipotecarios es que Freddie Mac, la prestamista respaldada por el gobierno para otorgar créditos hipotecarios, ha actualizado su herramienta online “Condo Project Advisor” y no sólo le permitirá a los bancos y financistas saber rápidamente el “status” de un condominio y su posibilidad de ser aprobado para un préstamo, sino también someter exenciones para proyectos no aprobados, agilizando la posibilidad de compra de unidades de condominios.
Todas las consideraciones anteriores parecen indicar que una fuente de inventario durante el 2024 serán los condominios, ya que los propietarios que no puedan hacer frente al incremento de los gastos de mantenimiento o a las posibles cuotas especiales podrían verse forzados a vender sus propiedades.
Sin embargo, superado este año, estos mismos apartamentos tendrán mucho más valor, pues al tener reservas podrán calificar para ser comprados a través de una amplia cantidad de préstamos hipotecarios y estarán en mejores condiciones.
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